O que você precisa saber para comprar seu primeiro imóvel

Ao procurar seu primeiro imóvel, você pode encontrar vários termos novos ou siglas difíceis de compreender… mas não se desespere! Nós separamos aqui uma lista de tudo o que você precisa saber para chegar no estande de vendas preparado!

Qual a diferença entre imóvel na planta e pronto?
O imóvel na planta ainda não está concluído, ou seja, será construído e entregue em um determinado período de tempo. Já o imóvel pronto é entregue com todas as obras concluídas.

O que é compromisso de compra/venda?
É o contrato assinado por ambas as partes, referente a compra do imóvel. Nele consta qualificação dos vendedores, compradores e todas as informações referentes ao imóvel.
É possível também fazer cessão deste compromisso desde que você ainda não tenha assinado o contrato de financiamento com o banco. Caso a cessão seja viável, o novo comprador assume todas as obrigações do contrato de compra/venda com a aprovação da construtora.

Posso fazer distrato?
Sim! Desde que você ainda não tenha assinado o contrato de financiamento com o banco. Em caso de distrato, será retido um percentual dos valores pagos conforme especificado no compromisso de compra/venda.

Posso desistir do imóvel?
Pode sim! Desde que o imóvel não esteja financiado com o banco, diante das condições contratuais do compromisso de compra/venda.

Como posso pagar pelo imóvel? Como é feito esse pagamento?
Pode ser pago com recursos próprios (dinheiro), com FGTS e ou Financiamento bancário. Após a assinatura do contrato com a construtora, você irá pagar o fluxo de pagamento de acordo com condições negociadas com o corretor de imóveis, geralmente entre 25% a 40% do valor da compra. O restante será financiado pelo banco, mediante a análise e aprovação do crédito pela instituição financeira, ou pago com recursos próprios.
O que é correção monetária?
Todos os valores do contrato, inclusive o saldo devedor, serão corrigidos pelo INCC-M (Índice Nacional da Construção de Mercado) durante a construção do imóvel. Após habite-se geralmente utiliza-se IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). Toda e qualquer forma de correção deve ser discriminada no compromisso de compra/venda.

O que é alienação fiduciária?
É a transferência do bem, neste caso o imóvel, do devedor ao credor como garantia da dívida. O imóvel só passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido.

Como é o financiamento bancário?
Você deve entregar toda documentação necessária para o agente financeiro. Será feita a análise para aprovação de crédito pelo banco. Geralmente o crédito é aprovado no valor de avaliação do imóvel, ou seja, o banco estipula um valor para cada imóvel, que nem sempre é o valor real de mercado.

Qual é o procedimento para quem optar pelo financiamento?
Serão apresentadas opções de tabelas. As mais usuais são SAC e PRICE, para que você opte pela que preferir.
Tabela PRICE: As prestações calculadas neste sistema são constantes. Cada prestação é composta de uma cota de amortização e juros, que variam em sentido inverso ao longo do prazo de financiamento. A prestação inicial tende a ser menor, e só é aumentada em razão da aplicação da TR (Taxa Referencial).
SAC (Sistema de Amortização Constante): Trata-se do sistema atualmente mais utilizado pelos bancos. Ao longo do prazo a amortização é constante, reduzindo o principal. Como os juros são calculados com base no principal, este tende a ser decrescente. Assim, neste sistema a parcela inicial é maior, porém decresce ao longo do prazo. O Saldo devedor decresce a partir do 1º pagamento das prestações.

Assinando o financiamento:

Em virtude do valor aprovado pelo banco, caso ainda haja saldo devedor, você deve pagar com recursos próprios ao vendedor, até o dia da assinatura com o agente financeiro.

Após assinatura do contrato com o banco, você passa a pagar o cronograma de obra até a individualização total do empreendimento. O cronograma de obra é composto de parcelas mensais proporcionais aos valores aportados pelo banco. Na fase de obra, os valores são crescentes, pois quanto maior a execução da obra, maior será o valor aportado.

A individualização do empreendimento, depende dos órgãos envolvidos tais como Bombeiro, Prefeitura, Receita Federal, Cartório etc. Levando, geralmente, 90 dias após o término das obras.
O banco só consegue cobrar efetivamente as parcelas de amortização do financiamento quando o empreendimento estiver totalmente individualizado.

Quais são os custos com documentação do Financiamento?
A Prefeitura cobrará o ITBI (Imposto de transmissão de Bens e Imóveis), o cartório as despesas de Cartório de Registro de Imóveis e a instituição financeira as taxas bancárias.

Quais os motivos geralmente podem interferir na obtenção do financiamento?

Caso a renda que você apresente no Plantão de vendas sofra alterações, também mudará a sua situação junto ao Agente Financeiro;
Restrições como SERASA, SPC, SCPC, CADMUT, CADIN, REFIN, pendência na Receita Federal e outras e também comprometimento financeiro impedem o financiamento, tais como empréstimos e financiamentos.
Você não pode ter 30% da renda comprometida com outros empréstimos e financiamentos.
Quais as Regras do FGTS (Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço)?
– Para utilizar o FGTS, você deve estar adquirindo seu primeiro imóvel;
– Deve ter mais de 36 meses de contribuição de FGTS;
– Não pode possuir imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
Caso você possua outro imóvel na região metropolitana de Campinas, não poderá utilizar o FGTS.

O que é pré-vistoria?
É a vistoria que você antes do término da obra! É o momento em que é verificado se está tudo em ordem ou se há algum reparo a ser feito de acordo com o memorial descritivo.
Caso você constate que algum item está em desacordo, o item a ser reparado será anotado na ficha de pré-entrega e será avaliado se realmente o item apontado é pertinente. Sendo constatado que precisa ser feito o reparo, será imediatamente solucionado.

Quais são as etapas para o recebimento das chaves?
– Conclusão das vistorias das unidades;
– Obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
– Obtenção do Habite-se;
– Aceite das concessionárias, CPFL, Sabesp, Vivo e outros;
– Quitação dos valores devidos junto a construtora;
– Assembleia de eleição do síndico e subsíndico;

Vistorias das Áreas comuns;
Como são as garantias do apartamento?
Na entrega do apartamento você receberá o manual do proprietário com todas as orientações referentes aos cuidados com o imóvel. Nele constarão os prazos de garantia de cada item do apartamento segundo Manual do Proprietário, 3ª Edição, que foi elaborado pelo SECOVI-SP (Sindicato da Habitação) em parceria com o SINDUSCON-SP (Sindicato da Construção). Esse documento baseia-se em informações das Normas Brasileiras ABNT-NBR 5674, 14037, 15575, além do próprio Código Civil Brasileiro e Código de Defesa do Consumidor.
É muito importante que você leia o manual do proprietário, pois há muitas informações quanto aos direitos e deveres do comprador.
O proprietário é responsável pela manutenção preventiva do seu imóvel, que necessita de cuidados face ao desgaste natural.

Quando são cobradas as Taxas de Condomínio/ IPTU e outras taxas?
A partir do habite-se serão cobradas as taxas condominiais, IPTU, água e etc. Essas serão de responsabilidade dos adquirentes do imóvel, independentemente da entrega das chaves.

O que é Convenção de Condomínio e Regimento Interno?
A convenção é uma lei interna do condomínio, que deve ser elaborada por escrito de acordo com as normas legais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Nela são definidas as funções e as regras de utilização das áreas comuns, bem como o modo e prazo da convocação das assembleias.
O Regimento Interno indica a conduta adequada dos condôminos, sejam eles proprietários ou locatários.

18/01/2019

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